גרירת משכנתא

גרירת משכנתא – מה זה בכלל?

גרירת משכנתא היא תהליך שבו אתה מעביר את המשכנתא הקיימת שלך מדירה אחת לדירה אחרת, מבלי לפרוע את ההלוואה או לקחת חדשה.

זה כמו לקחת את המשכנתא שלך – עם כל התנאים שלה (ריבית, תקופה, מסלולים) – ולגרור אותה אל הנכס החדש שאתה קונה.

במקום לסיים את ההלוואה הישנה ולקחת חדשה, אתה "ממשיך מאותה נקודה", רק על דירה אחרת.

למה בכלל לעשות גרירת משכנתא?

יש לזה כמה יתרונות ברורים:

• שמירה על ריביות ישנות וטובות (במיוחד אם הריבית במשק עלתה מאז שלקחת את המשכנתא).
• חיסכון בעמלות פירעון מוקדם שיכולות להגיע לאלפי שקלים.
• פישוט תהליך המעבר – לא צריך לאשר משכנתא חדשה מההתחלה.

במילים אחרות – אתה לא מוותר על תנאים טובים שכבר השגת, אלא מעביר אותם לנכס הבא.

איך זה עובד בפועל?

כדי לגרור משכנתא, צריך:

1. למכור את הדירה הקיימת.
2. לרכוש דירה אחרת, או לפחות לחתום על חוזה רכישה.
3. לפנות לבנק ולבקש אישור לגרירת המשכנתא.
4. לרשום שיעבוד חדש על הדירה החדשה במקום זו הישנה.

הבנק יבדוק את שווי הנכס החדש, היכולת שלך להחזיר את ההלוואה, ולעיתים גם ידרוש עמידה בתנאים חדשים.

גרירת משכנתא מלאה מול חלקית

• גרירה מלאה – כל הסכום שנותר במשכנתא עובר לדירה החדשה.
• גרירה חלקית – רק חלק מהמשכנתא מועבר, ואת השאר פורעים או ממחזרים.

במקרים מסוימים – כמו אם הדירה החדשה זולה יותר – הבנק עשוי לא לאפשר גרירה מלאה.

מה קורה אם יש פער בין זמני המכירה והרכישה?

אם אתה מוכר דירה ורק לאחר זמן קונה אחרת, ניתן לבקש גרירה מותנית.

הבנק יאפשר לסגור זמנית את ההלוואה (לעיתים עם הפקדה של סכום כנגד) – ולפתוח אותה מחדש כשתימסר הדירה החדשה.

זהו פתרון נפוץ שמונע עמלות מיותרות או תהליך אישור מחדש של משכנתא.

דוגמה מהחיים:

נועה וגיא לקחו משכנתא ב־2017 בריבית קבועה של 2.1%. בשנת 2024 החליטו למכור את דירתם ולעבור לדירה גדולה יותר. מאחר והריבית במשק כבר עלתה ל־4.2%, הם החליטו לגרור את המשכנתא במקום לקחת חדשה – וכך שמרו על התנאים המקוריים. הבנק אישר את הגרירה, וביצע שיעבוד מחדש על הדירה החדשה, מבלי לשנות את ההחזרים החודשיים.

מתי גרירת משכנתא לא תאושר?

• אם הבנק לא מאשר את שווי הנכס החדש כבטוחה מתאימה.
• אם יש שינוי ביכולת ההחזר שלך (שכר ירד, התחייבויות עלו וכו’).
• אם חל שינוי רגולטורי שמחייב עדכון תנאים.
• אם חלף זמן רב מדי בין המכירה לקנייה.

לכן חשוב לתכנן את התהליך מראש מול הבנק.

מה ההבדל בין גרירת משכנתא למחזור משכנתא?

• גרירה – משאירה את התנאים הקיימים, רק מחליפה את הנכס.
• מחזור – סוגרת את המשכנתא הקיימת ולוקחת חדשה – לרוב עם תנאים שונים.

שני הכלים עוזרים להתאים את המשכנתא למציאות משתנה, אבל גרירה עדיפה כשכבר יש לך תנאים טובים ואתה רק משנה דירה.

סיכום

גרירת משכנתא היא העברה של ההלוואה הקיימת מדירה אחת לאחרת, תוך שמירה על תנאי הריבית והמסלול. זה מאפשר לחסוך עמלות, לשמר תנאים טובים, ולפשט את תהליך המעבר בין נכסים. עם זאת, יש לבדוק מראש מול הבנק אם הדירה החדשה מתאימה לשמש כבטוחה – ומה נדרש כדי לבצע את הגרירה בפועל.

טיפ מפוליסייב 💡

רבים גוררים משכנתא – אבל שוכחים לבדוק אם ביטוח החיים והמבנה שעשו מול המשכנתא עדיין מתאים. בפוליסייב נבדוק איתך אם הביטוח שלך מגן על הדירה החדשה בהתאם לתנאי ההלוואה – ונסייע לך לעדכן את הפוליסה או לחסוך משמעותית.