אחוז מימון משכנתא

אחוז מימון משכנתא – כמה הבנק מוכן לממן, וכמה מהכיס שלך?

כשקונים דירה בעזרת משכנתא, אחת השאלות הראשונות שהבנק שואל היא: מה אחוז המימון שאתה מבקש?

המונח הזה משפיע ישירות על גובה ההלוואה שתקבל, הריביות שתשלם, הסיכוי לאישור – ולעיתים גם על היכולת שלך בכלל לרכוש את הדירה.

מה זה בעצם "אחוז מימון"?

אחוז מימון הוא היחס בין סכום המשכנתא שאתה מבקש לבין שווי הנכס שאתה רוכש.

לדוגמה: אם אתה קונה דירה ב־1,500,000 ש"ח, ומבקש מהבנק משכנתא של 1,200,000 ש"ח – אחוז המימון הוא 80%.

המשמעות: אתה מביא מהון עצמי את 20% הנותרים.

מה אחוז המימון המקסימלי שהבנק מאפשר?

על פי הנחיות בנק ישראל:

• לרוכש דירה ראשונה: עד 75% מימון
• לרוכש דירה נוספת (משפר דיור או משקיע): עד 70% מימון
• למי שכבר יש דירה ונוטל משכנתא בלי למכור: עד 50% מימון בלבד

ככל שאחוז המימון גבוה יותר – כך הבנק רואה את העסקה כיותר מסוכנת, וידרוש לרוב ריבית גבוהה יותר או בטחונות נוספים.

למה אחוז המימון כל כך חשוב?

1. השפעה על ריביות – לקוחות עם אחוז מימון נמוך לרוב מקבלים תנאים טובים יותר.
2. סיכוי לאישור – ככל שאתה מביא יותר הון עצמי, הבנק מתרשם שאתה פחות מסוכן כלקוח.
3. חישוב הוצאות נלוות – גם אם הבנק מאשר 75% מימון, עדיין תצטרך להביא הון עצמי לא רק לרכישת הנכס, אלא גם לעמלות, שיפוצים, ריהוט, מס רכישה ועוד.

דוגמה מהחיים

עדי ודור רכשו דירה ב־1.2 מיליון ש"ח. ההון העצמי שעמד לרשותם היה רק 150,000 ש"ח – כלומר רק 12.5%.
כדי להגיע לאחוז המימון המותר (עד 75%), הם קיבלו סיוע מההורים בצורת הלוואת גישור של 150,000 ש"ח נוספים – וכך הצליחו לקבל משכנתא בגובה 900,000 ש"ח (75%).
בלי ההון הנוסף – הם לא היו זכאים למשכנתא על פי התקנות.

אפשר לעקוף את זה?

לא בדיוק, אבל יש פתרונות יצירתיים:

• הלוואות מהמשפחה – להשלמת ההון העצמי
• הלוואות משלימות מבנקים אחרים (בכפוף לאישור)
• שימוש בנכסים קיימים כבטוחה
• שיעבוד נכס של הורים/קרובים כעזרה
• רכישת דירה זולה יותר כדי לעמוד בתנאי אחוז המימון

סיכום

אחוז המימון הוא כלי מדידה מרכזי בכל בקשה למשכנתא.
הוא קובע עד כמה אתה תלוי בכסף מהבנק – וכמה סיכון מוכן הבנק לקחת איתך.

אם תגיע עם אחוז מימון נמוך – תיהנה מתנאים טובים יותר.
אם תבקש אחוז מימון גבוה – תצטרך לשכנע את הבנק שאתה יציב, אמין, ומסוגל לעמוד בהחזרים.

💡 טיפ מפוליסייב

הרבה רוכשים מתמקדים רק בגובה ההחזר החודשי – אבל שוכחים שאחוז המימון משפיע על כל תנאי ההלוואה.